Направление работ
Капремонт и реконструкция социальных объектов
Выполняем капитальный ремонт и реконструкцию социальных объектов по контрактам 44-ФЗ и 223-ФЗ. Работаем в жёстких сроках, привязанных к учебному году или отопительному сезону, и ведём исполнительную документацию параллельно работам.
Что входит в работы
Нажмите на пункт, чтобы посмотреть, что именно в него входит и на что мы смотрим.
Замена инженерных сетей: отопление, водоснабжение, канализация, электрика
Если сети выработали ресурс, локальный ремонт означает возврат к тому же месту через сезон — поэтому по результатам обследования честно говорим, где нужна полная замена. Меняем стояки и розливы, ставим узлы учёта и балансировочную арматуру. Электрику переводим на схему с УЗО и отдельными линиями на пищеблок и учебные кабинеты. Каждый скрытый участок закрываем актом до зашивки.
Кровля, фасад, замена оконных и дверных блоков
Кровлю и фасад планируем на тёплый период: у большинства материалов есть температурные ограничения по применению, и работа в минус — это скрытый брак, который проявится через год. Окна меняем поблочно с восстановлением откосов и отливов, на объектах с детьми ставим ограничители открывания. Входные группы приводим к требованиям доступности.
Отделка учебных классов, кабинетов, пищеблоков и спортзалов
У каждого типа помещения свои требования: в классах — освещённость на рабочей поверхности и моющиеся покрытия, в пищеблоке — отделка, выдерживающая ежедневную санобработку, в спортзале — ударостойкие стены и покрытие пола под нагрузку. Материалы подбираем по подтверждающим документам, а не по внешнему сходству с нужными.
Системы пожарной безопасности: АПС, СОУЭ, дымоудаление
Монтируем систему целиком, а не отдельными приборами: сигнализация, оповещение и управление эвакуацией, дымоудаление и подпор воздуха. После монтажа проводим комплексные испытания с оформлением протоколов — именно их запрашивает надзор при приёмке. Объект передаём с работающей системой и обученным персоналом.
Безбарьерная среда и благоустройство территории
Пандусы с нормируемым уклоном, поручни, тактильные указатели и контрастная маркировка, доступный санузел, при необходимости подъёмник. По территории — покрытия, освещение, ограждение и малые формы. Это раздел, который чаще всего делают формально, а потом переделывают по предписанию надзорного органа.
Исполнительная документация и сдача надзорным органам
Общий и специальные журналы работ, акты освидетельствования скрытых работ, паспорта и сертификаты на материалы, исполнительные схемы, протоколы испытаний. Собирается по ходу работ, а не в последнюю неделю перед сдачей. К моменту оформления КС-2 и КС-3 пакет готов, и приёмка не возвращает его на доработку.
Из чего складывается смета
Цену за квадратный метр по телефону честно назвать нельзя: без этих факторов она ничего не значит. Ниже то, что реально двигает бюджет на объектах такого типа.
Фактический износ скрытых конструкций
Состояние сетей и перекрытий под отделкой видно только после вскрытий. Поэтому до сметы проводим обследование: цифра, посчитанная по внешнему виду, всегда расходится с фактом.
Объём замены инженерных сетей
Замена стояков отопления и водоснабжения на всём объекте и локальный ремонт розливов — принципиально разные бюджеты. Определяется по результатам обследования.
Состав систем безопасности и доступности
Пожарная сигнализация, оповещение, дымоудаление, безбарьерная среда для маломобильных групп. На старых зданиях это часто основная часть работ.
Сжатость срока
Сдача к 1 сентября означает больше бригад и работу в две смены. Это удорожает работы, и мы показываем разницу в КП, а не подставляем её потом.
Типовой график работ
Ориентир по этапам и их длительности. Точные даты считаются по вашему объекту и фиксируются в графике производства работ — приложении к договору.
Обследование и дефектная ведомость
Вскрытия, оценка состояния сетей и конструкций, ведомость объёмов под смету.
Смета, график и согласование
Смета по позициям, график производства работ, согласование с заказчиком.
Демонтаж и замена инженерных сетей
Отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение.
Строительно-отделочные работы
Кровля, фасад, окна и двери, отделка помещений, пищеблок и спортзал.
Системы безопасности и пусконаладка
АПС, СОУЭ, дымоудаление, безбарьерная среда, запуск и испытания.
Приёмка и закрытие контракта
Исполнительная документация, КС-2 и КС-3, сдача надзорным органам.
Что учитываем на таких объектах
Сдача к фиксированной дате
Соцобъекты сдаются к 1 сентября или к началу отопительного сезона. Планируем график от даты сдачи назад, а не от даты старта вперёд.
Документация под приёмку
Акты на скрытые работы подписываем по факту закрытия конструктива, журналы ведём по ходу. К моменту КС-2 и КС-3 пакет собран и приёмка проходит без возвратов.
Санитарные требования
Материалы и решения подбираем под нормы для образовательных и медицинских учреждений, с сертификатами и паспортами на каждую позицию.
Опыт объектов
Что чаще всего идёт не так
Три ситуации, которые срывают сроки на объектах этого типа чаще остального. Проверяем их до подписания договора: обсудить проблему на берегу дешевле, чем переделывать смонтированное.
Вскрытия показывают больший износ, чем в ведомости заказчика
Дальше — дополнительное соглашение и потерянные недели на согласование в разгар работ. Обследование до подачи сметы снимает большую часть таких сюрпризов.
Материал без нужных документов не принимают
Отделочные материалы на путях эвакуации должны иметь подтверждённые пожарные характеристики. Проверяем сертификаты до закупки: замена уже смонтированного материала — это срыв срока.
Документация собирается перед сдачей
Когда акты на скрытые работы подписывают задним числом, приёмка возвращает пакет на доработку. Ведём документацию параллельно работам — это единственный способ закрыть контракт вовремя.
По каким нормам работаем
Основные документы, по которым принимаются решения и проходит приёмка на объектах этого типа. Точный перечень зависит от назначения помещений и уточняется на этапе проектирования.
- СП 251.1325800
- Здания общеобразовательных организаций
- СП 158.13330
- Здания и помещения медицинских организаций
- СП 2.4.3648-20
- Санитарные требования к организациям воспитания и обучения
- СП 59.13330
- Доступность зданий для маломобильных групп
- СП 484.1311500
- Пожарная сигнализация и оповещение
Вопросы
Что спрашивают по этому направлению
Успеете сдать объект к 1 сентября?
График строим от даты сдачи назад: считаем, сколько недель занимают сети, отделка и пусконаладка, и от этого определяем дату старта и число бригад. Если по объёму работ срок физически не набирается, говорим об этом до подписания договора, а не в августе. Это неприятный разговор, но он дешевле сорванного контракта.
Работаете ли без аванса по 44-ФЗ?
Да. Заходим на объект под банковскую гарантию с оплатой за фактически принятые объёмы. Стоимость гарантии закладывается в смету отдельной строкой и обсуждается на этапе КП, чтобы она не всплыла при подписании.
Можно ли вести ремонт, пока учреждение работает?
Да, при поэтапной организации работ. Объект делится на секции, зона работ изолируется и получает отдельный вход, маршруты движения детей или пациентов разводятся с маршрутами бригад и вывоза мусора. Порядок согласуем с руководителем учреждения до начала.
Как ведётся исполнительная документация?
Параллельно работам. Акты освидетельствования скрытых работ подписываем по факту закрытия конструктива, общий и специальные журналы ведёт инженер ПТО по ходу, паспорта и сертификаты подшиваем по мере поставки. К моменту оформления КС-2 и КС-3 пакет уже собран.